作为2019年政府重点工作，老旧小区改造提升再次登上国务院政府工作报告。从2018年的“有序推进”老旧小区改造到今年要求“大力进行改造提升”，这项工作无疑进入了更加注重质量的深化推进阶段。
进入新阶段，一方面是建筑业从增量步入到存量时代，城市更新步伐加快，老旧小区量大面广，作为关涉民生的大问题，改造工作越来越紧迫；另一方面，近年来从各地的试点工作中，也发现和总结出很多老旧小区改造工程易走的“弯路”，在未来的工作中是否能有效避免，从而摸索出一条新路径。
老旧小区的建筑构造、管网设施十分复杂，改造工程对项目规划、设计、施工、管理的要求实际上比新建建筑工程还要高，技术方案和出资方案甚至可能需要“一楼一策”。即便由政府主导出资、组织推动，也可能因为物业缺失、居民自治意识不强等因素，让改造成果白白流失，不具备可持续性。
为促进建筑业持续健康发展，国务院于2017年提出，在完善工程建设组织模式方面要培育全过程工程咨询。贯穿工程全生命周期，以市场化为导向，能够满足业主多样化需求的全过程工程咨询，或许正是老旧小区改造难题的良解。
老旧小区改造三大痛点：资金组合、长效管理、民意民声
老旧小区改造的现实困境有三：一是小区建成年代不一，往往房屋老化严重、配套设施不全、物业管理缺失，但是具体情况各有不同，居民的诉求更是多种多样，这是需求的分散；二是在传统建造模式中，建设工程被分割成不同的环节，由不同的单位负责，衔接困难；三是社区管理者的单点式改造思维，仅仅按照政策或标准要求对老旧小区的部分硬件进行改造规划。
“碎片化”的因素导致改造老旧小区的成果与各种问题交织，引发社会的广泛关注，归结看这些痛点主要分为三大类。
资金来源匮乏，缺口大。多数老旧小区改造资金主要依靠财政拨款，向社会筹集资金不易，对企业吸引力小，PPP融资方案难以落地。不仅造成财政负担，而且不可避免地导致在居民呼声最大的配套设施方面缺乏改造力度。例如加装电梯和增设停车位等，需要大量资金投入和动员协调工作，令建设方不愿过多牵涉。巨大的资金缺口让小区改造提升的空间更加有限，居民的改造意愿也就更低。
长效管理缺失，运维主体缺位。老旧小区常有物业缺失或是公共服务不足的情况，由于“重建设、轻管理”，小区改造后没有引入长效管理机制，导致环境恶化快，在硬件上、外观上的改造成果很容易就流失掉。有些小区多次综合整治，管理者一味地“输血”，却很快回复原状，区域难获新生。
居民间缺乏协商自治机制，利益平衡和情感沟通两难。一旦前期沟通不充分，居民会因缺乏参与感而产生抵触情绪，涉及到水、电、气、热等管网改造时尤其如此，没有妥善处置很容易变成“扰民工程”。在选择加装电梯等设施时，则会出现公平问题引发争议，比如政府补贴加装费用，对其他选择不加装的居民是否公平；加装电梯的一栋楼内，低层和高层居民出资比例如何。此外，改造过程中还会产生很多难以量化的因素，一旦管理不规范，就会引发居民的情绪，很难得到正面评价。
全过程工程咨询：自下而上、以终为始、用户思维
老旧小区改造的上述痛点，以市场化为导向可以归结为一个问题，即没有满足业主的需求。老旧小区改造是一个整体性的、持续的综合性工程，如能引入面向项目全生命周期的全过程工程咨询模式，不仅可以整合碎片化整体治理，更可以将建设与运营相结合，实现项目全生命周期的增值。
全过程工程咨询涵盖了项目前期调查、可研、招商、筹资和设计、项目管理、工程设计、工程管理、资产管理、物业运营、特定人群服务，其核心是生态可持续发展，提供无缝隙、系统性问题一站式整合服务。其优点是可以节约投资成本、有效缩短工期、提高服务质量、有效规避风险。
借助于全过程工程咨询思维，将用户思维渗透进老旧小区改造项目中，将有助于政府从出资者转变为管理者角色；以数据为基础，以需求为导向，可以完成老旧小区“自下而上”改造的规划思维的转变；引入长效管理机制，以终为始，可有效增强老旧小区的造血功能，以文化复兴赋活社区，有序地、阶段性地推进区域性改造。
全产业链之路：以“再开发”视角重新审视老旧小区改造
北京筑福建科院在老旧小区改造这个主题上探索与实践了11年，积累了500多个小区大量的实际工程经验。在以往的项目中，人们对生活品质要求的日益提升，对改善居住环境的迫切需求，触动了他们。为老百姓“筑造幸福生活”的初心不变，要改变的是思维，老旧小区改造不是修修补补，而是新型城镇化的一部分，是要让旧社区焕发生机，是一条再开发之路。
在总结了以往项目的经验教训后，他们以EPC设计施工一体化理念为基础，向前后产业链延伸，探索老旧小区改造的全过程工程咨询服务良法。
首先，在项目起始即建立人+建筑双模可视化数据平台，采集建筑基础信息和人口数据，以便查找重点问题和工作瓶颈，按改造范围及政策、标准要求，将小区分为5个星级，并对资金进行整体规划。
资金来源方面，筑福建科院研究出老旧小区改造PPP模式，实行居民、企业、政府补贴资金方式，对居民采取“谁收益、谁出资、谁使用、谁付费”原则，力求公平，同时提高居民对配套设施日常维护的责任感；对企业采取特许经营等方式。整体上，筑福建科院摸索出灵活组合改造工程外包、公共空间特许经营、居民协商自筹等多种方式，力求实现政府、居民、企业三方的共建共赢。
他们发现，老旧小区要实现改造后的长效管理，就要建立第三方主体统筹管理机制，除物业外，更要培育居委会、居民的自我管理和决策，实现居委会、企业、居民共治，只有后期运营架构起来，老旧小区改造后成果流失的痛点才能被攻克。
在用户思维指导下，筑福建科院不断进行技术创新，尝试用新产品、新服务满足引导、满足居民多层次需求。例如外套式加固技术，在对楼梯进行抗震加固的同时，对居室空间和用途同步进行了优化改造，为居民带来使用价值的提升；阶段加固法，在业主改造资金有限的情况下，总体设计、分步实施，解决建筑安全保障和改造资金不足的矛盾。
据悉筑福建科院至今累计完成500余老旧小区的综合改造设计项目，改造面积约5850万平方米。他们承担的莲花池西里6号院和白云路7号院综合改造工程，成为北京市老旧小区改造的示范项目，在2018年住博会的北京展区上被介绍给关注老旧小区改造的多方人士。